物业管理行业报告摘要
一、 行业定义
物业管理是指业主委托物业服务企业依据委托合同进行的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、生活秩序和环境容貌等管理项目进行维护、修缮的活动。主要分类包括住宅物业、商业物业、工业物业和其他用途物业。
二、 行业发展现状
（一）地产开发与住房消费升级推动物管需求上升
十三五”规划指出，建筑产业将继续成为推动经济发展重要力量之一。按照规划目标，2020年我国常驻人口城镇化率将达到60%，该目标的落实将为今后五年建筑行业增长提供坚实保障。与此同时，经济的快速增长推动了人均可支配年收入的持续增长，2008年至2015年我国人均可支配年收入复合增长率为10.6%，表明居民对优质生活条件和物业管理服务的需求日益提升，同时也更愿意为高质量支付溢价。与此同时，规模日趋庞大的中高收入阶级，也为高端市场的物业管理服务发展提供了潜在市场。
部分地区政府推动老旧社区引入物业管理，增量房、存量房以及老旧住宅区也为物业管理行业提供了巨大的市场空间。根据国内近3年房屋竣工量年均复合增长率分析，中国指数研究院预测未来3年物业管理市场容量将新增35亿平方米的规模。
（二）集约管理创新新利润增长空间
目前物业管理的传统业务尚属于劳动密集型服务，相对而言存在技术含量低、员工流失率高、针对准入和培训机制不完善的状况。同质化服务也持续激化物业管理行业竞争形势，从而造成利润水平低。然而伴随未来劳动力成本的上升，利润空间将面临进一步地的压缩风险。
对于该行业现状，物业管理企业通过改善物业管理企业经营理念、管理方式、服务意识等方面，进一步提高了消费者的物业满意度。同时，针对物管从业人员素质和企业管理层架构的合理优化，也有助于提高管理效率和面对客户群体的服务终端服务质量，进一步促进传统粗放型管理方式转变为集约经营。面对庞大的市场需求，高效优质的服务管理质量能够催生企业自有的行业竞争优势，改善品牌形象，从而创造新的利润增长点。优秀的服务认可度，也倒推服务收缴率与项目续签率持续保持高位，营造出良性发展循环。
（三）专业化发展与多元化服务提升经营效率
随着房地产存量经济的增长，物业管理企业加大了对精细化、智能化以及信息化的投入力度，以获得更具优势的品牌效应和竞争优势。良好的物业服务质量是物业管理可持续发展的基础，在基础物业服务领域，企业通过管家服务、零干扰服务、全方位服务、一站式服务等多元服务强化服务理念，力图从细节着手细腻展示物业服务质量。同时，企业服务领域的拓宽，例如将现代科技与人性化居住空间的高度融合、深化社区周边商圈的资源整合和线上线下（O2O）社区服务平台的打造，都进一步丰富了服务选项和商品种类。
（四）行业发展与信息互联网和智能化的深度融合
在大数据和智慧城市建设的技术趋势影响下，云端应用、电子商务与物联网日益显了其改善人居环境与生活质量的重要性。互联网与传统物业的跨界融合，催生了物业管理行业全新的服务模式，赋予了物业服务新的理念，并且也促进了行业的高附加值，为行业发展带来了新的经济增长点。在满足居民生活消费需求结构升级的背景下，物业服务企业主要着重通过两方面对服务品质进行提升：首先是利用“互联网+物业”模式，整合社区周边餐饮、房屋经纪、物流等商业资源，从而渗透到更全面的便民领域；其次是“手机终端+物业”模式，通过手机App等移动互联网平台对物业管理进行及时反馈，减少问题处理的响应时间，提高管理效率的同时升级用户体验，降低响应成本。
随着移动互联网技术的进步，多种服务品类越来越多进入手机终端产生消费流量，为各种增值服务提供了良好的便捷窗口，也丰富了管理业态，实现了企业经营的盈利目的。除此而外，在社区基础设施方面，终端模块智能化协同信息化数据链为环境监管和安防提供了管理效率上的提升。终端检测、数据传递与信息中心指挥的新型物业管理模式不仅可以有效提高管理覆盖区域，也实现了在智能化调控下对人力的更优配置，从而促使人均效能和服务精准性的提高。
三、 行业市场规模
据中国物业管理协会数据， 2014年物业管理行业管理总面积已经达到164亿平方米以上（其中住宅物业占比80%），2015年末达到268亿平方米，预计2020年将达到328亿平方米，复合增长率达到4%，同期行业收入超过3500亿元，较2012年增长16.7%。
至2014年期间，物业管理行业在管面积、单位面积物业管理费以及总收入年均复合增速分别为5%、4%和9%。物业管理行业从业人数约711.2万人，服务企业超十万家。行业规模的增长动力主要来自于房屋的持续竣工以及物业未覆盖地区的不断被接管。在国家政策方面，2008年的出台的一系列支持性政策包括《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》修订版、《业主大会章程》以及《物业管理企业资质管理办法》，标志着物业管理的基础法律法规自此生效，创造了行业发展的转折点。尽管2008年之后国家未再出台任何补充性政策，但物业管理行业的增长势头仍得到保持。2016年房屋竣工面积同比增长约10%，2017年起每年房屋竣工面积有望稳定在13至14亿平方米。
在行业增长动力方面，房屋的不断竣工仍然是行业增长的根本基础。得益于房屋保有量的稳定增加行业规模也将得到不断增长。其次物业管理面积相对房屋整体库存面积的渗透率也将进一步提高。2008年物业管理面积占房地产整体库存面积在64%左右，由于近年新竣工物业几乎全部被物业管理企业所接管，2020年渗透率有望达到80%以上。
（一）运营模式的创新转变
随着地产行业的日益发展，物业管理行业竞争也处在持续加剧之中，因此商业模式的创新对改善物业管理行业的重要性逐渐增强。在高端物业管理领域，会侧重于商业地产的物业管理的开发与创新。通过采用向现代科学技术、现在信息技术、现代企业经营管理方式的转变，以及提高服务模式与市场需求的匹配程度等方式，向不同消费主体提供更高质量的基础物业服务及个性化、专业化的定制式衍生产品和服务。该过程将有助于改变劳动密集型和单一服务提供者的现状，从而实现运营模式的提升。
同时，伴随着未来我国劳动力人口比例下降的影响，物业管理企业为解决平均工资上涨引起的劳务成本增加的问题，会更多地寻求将劳动力进行外包。这将让企业能够更好地将注意力集中于服务质量管理和提升上。在过去几年技术投入的快速增长也有助于物业管理公司优化工作流程、提高服务效率，进一步有效地控制成本。
（二）服务的多元化发展
物业管理行业的发展依托社会、经济、法制及市场环境的发展，具有跟随市场需求多样性的特点。目前已呈现提档升级的多元化发展态势，因此积极开拓创新多元业务才能有效促进营业收入的快速增长。现有物业管理在清洁、绿化、秩序维护、设施设备维护等基本服务的基础上，已纵向延伸至房地产开发前期的规划、设计、设施设备选用顾问等整个链条，横向覆盖了消费者居家养老、家政服务、房屋租赁、电子商务等各类个性化需求。此外在“互联网+”和大数据以及社区O2O等创新业务的应用上，也会成为扩展物业服务企业提供服务品类的主要方式，伴随管理服务信息化、标准化和自动化的实现，服务效率也将显著提高。因此未来行业发展当中企业将会着重挖掘物业服务产品的附加值与边际效益，从而全面体现物业管理丰富的商业价值。
（三）管理的专业化能力提升
物业管理是有专业的管理企业实施对物业的统一管理，除了物业公司提供专业服务外，保安公司、绿化公司、清洁公司等专业化公司差异性地提供专业服务也已逐步成为一种趋势。未来物业管理公司将定位为全面的管理机构，而其余的专业管理将会交予相应的专业经营服务公司实施。该转变将有利于提高完善城市社区管理的专业化和社会化程序，并能进一步推动现有管理模式向现代化管理方式的转换。
五、 行业市场竞争格局
我国物业管理行业起步较晚，行业竞争格局相对分散，集中度低，竞争格局较为分散。中国物业管理协会统计数据显示2015年百强企业管理面积占全国物业管理面积同比提升8.92%，为49.59亿平方米，物业管理行业集中度进一步提升。2015年百强企业营业成本率为79.90%，同比下降7.32%，经营效率进一步获得提升优化。但其中人力成本比例依旧处于过半水平，占比56.79%，同比小幅增加0.32%。对于物业管理行业十强企业的发展，扩张更为积极，2015年行业十强企业总物业管理面积同比大幅增长74.8%。
对于高端物业管理领域，存在一定的法律准入门槛，设立有资质分级制度。持有一级物业管理资质条件的企业会对所有类型及面积的物业具备进入优势，二级与三级资质的业务开展范围依次缩小。所以对于具有良好资质的物业管理企业将会面对全国各地区大范围的同业竞争，该类企业能够通过自身比较优势对专业技术水平低下、服务理念缺乏深入的较小企业形成生存挤压，通过专业高效创新的竞争机制，进一步提升行业集中度，也同时对客户的体验进行升级，达到优化行业影响力的效果。
此外，较多的房地产企业均设立有一定规模的物业管理部门或子公司，受益于母公司的房地产资源，物业管理子公司不仅能在较短时间内提升其物业管理面积，更能借助母公司的品牌效应迅速获得市场认可。